最近，韩国首尔豪宅走高。这个看似“不太合理”的现象，却对北京楼市有某种借鉴意义。
房价推高的背后是韩国股市大涨
随着全球AI数据中心扩张， DRAM（动态随机存取存储器）产量压缩，全球供应缺口4.9%，达到了15年来最严重程度。
一季度价格环比暴涨80%-90%，预计要涨到2027年。 而DRAM九成集中在、SK海力士、美光手中。
随着利润增长，公司员工、大股东等都有丰厚奖金。例如，SK海力士员工人均奖金约320万人民币。
股市暴涨，部分人抛售变现，推动这些持有高额现金的人购买首尔房产。特别是江南区（富人区，有点类似北京朝阳），41%左右的豪宅成交都是股市分红全款购买。
北京楼市的趋势性走向
自2023年楼市进入深度调整期以来，北京一直呈现出分化趋势。总的趋势是，豪宅微涨、普通住宅“以价换量”、远郊区域继续下探。
根据楼股巷的数据，今年上半年，北京总价3000万以上的豪宅成交266套，占2025年全年成交量的57%、2024年的54%；同时，成交均价12.9万每平，是2015年8.8万每平的1.5倍，创历史新高。
观察蝴蝶指数的统计，北京楼市的变化一目了然。近1个月里，400万以下的成交房源占比超70%。200万以下的更是达到了31%，比过去一年均值增长了1.21%。
蝴蝶指数的另一组数据更有说服力。拉长周期看，1年多来，成交总价基本上处于不断下移的状态，并且保持相对稳定。
成交均价则更能说明问题。在过去的16个月，北京二手房成交均价从5万+每平降到了3.95万每平。
成交结构的变化，是多方面因素的叠加。
一方面，刚需上车，更偏爱小户型、低总价房源；
另一方面，随着“以价换量”的延续，许多过去高于400万的房源，不断滑落至这个区间内。
这种清晰的变化，恰恰反映了当下北京楼市主流房源的成交情况。
郊区的下探还在持续。以我熟知的昌平、房山为例，二手房（特别是无电梯年代久远的“老破小”），今年有一个相对明显的下滑趋势。去年还要80-90万的房子，今年70-80万就能买了。
楼市变化，给买房人的启示
韩国和我们有相似之处。
例如，韩国居民65%的资产在楼市里，这和我们60%在楼市里是高度相似的。
韩国股市大涨，大家争相买豪宅，体现出房产始终都是最重要的资产。
假如我们的股市也像韩国一样，或许也会激发一二线城市豪宅市场更大的风浪。
根据瑞银最新的分析，2026年，一线城市或将结构性企稳，2027年弱复苏。和2025年判断的今年再将10%完全不同。
瑞银的新观察，一样是基于一线城市（特别是北京）AI等科技带来的财富，出于避险需求，会推动“豪宅”市场企稳（核心城市核心地段核心资产）。
这里特别强调的是豪宅（稀缺性），和普通住宅无关。分化是事实，搞清楚这一点选择就不难了。
总结
房产始终都是最重要的资产。但如今的资产基本仅存于高端市场，与普通住宅无关，这在韩国是得到印证的。
楼市分化不可逆。“以价换量”以及郊区的低迷化将是一个长期过程。需求驱动下的买房，才是最明智的。
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